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Análisis de la racionalidad en el proceso de formación de precios en el mercado de la vivienda

Morales Moya, Miguel Ángel
Llena Macarulla, Fernando (dir.)

Universidad de Zaragoza, 2016

Resumen: El objetivo de esta tesis doctoral es explorar la existencia de comportamientos de racionalidad limitada por parte de la demanda de vivienda residencial. Para ello se ha analizado el mercado español de la vivienda en el periodo 1995-2015, estudiando su comportamiento, los indicios de desviación de su valor sobre los fundamentales y los posibles patrones de racionalidad limitada predominantes definiendo una medida indicador del riesgo percibido como aproximación a la medición de sobre-confianza generalizada. Esto aproxima a proponer herramientas y mecanismos que puedan corregir comportamientos no deseados, garantizando la sostenibilidad y estabilidad en el mercado de un bien cuyo acceso al servicio que presta, constituye un derecho fundamental garantizado por la constitución vigente en el Estado Español. Es decir, intentaremos responder a las siguientes preguntas: • ¿Existe relajación de la hipótesis de expectativas racionales en la toma de decisiones por parte de la demanda de vivienda residencial? • En su caso, ¿cuáles son los patrones de racionalidad limitada que pueden presentarse e inducir a la demanda a cometer errores o sesgos en sus decisiones? • ¿Afectan estos patrones de irracionalidad al mercado y a la formación de burbujas de precios? • ¿Es posible definir un indicador de riesgo percibido a partir de los parámetros del mercado? • ¿Podemos diseñar mecanismos que ayuden a los decisores a comportarse evitando que los sesgos cognitivos provoquen situaciones socialmente no deseadas? Durante el periodo 1995-2007 el precio de los activos inmobiliarios, ha experimentado un continuo crecimiento en España y en la mayoría de los países desarrollados. Parece que existen suficientes evidencias que demuestran que los precios, no han respondido a una situación de equilibrio entre la oferta y la demanda, esta sobrevaloración respondería a ciertas anomalías en el mercado. Estas evidencias, pueden ser confirmadas en el comportamiento de los mercados a partir de mediados del 2007. Las ineficiencias y desajustes en el mercado de la vivienda, son exploradas por la literatura existente utilizando diferentes vías, básicamente: o Teoría de la Agencia: La información no es simétrica entre las partes intervinientes en el mercado de vivienda residencial. o Desajustes corto-largo plazo: La entrega de nuevas unidades del bien por parte de la oferta sufre retardos significativos por el largo plazo de producción del bien. Esta inelasticidad de la oferta a corto plazo produce importantes desajustes en el mercado a corto plazo. o Racionalidad incompleta en los agentes decisores. Esta última vía se acerca al problema explorando la posible existencia de algunos factores de no racionalidad o racionalidad incompleta en las decisiones de la demanda que indujesen a la formación de burbujas. Se han encontrado evidencias de que existe un gap importante en la percepción del riesgo por parte de los agentes en el mercado de la vivienda residencial, que implica una toma de decisiones sesgada debido a un mal proceso de la información por parte de los decisores. Este comportamiento genera modelos de realimentación positiva con efectos perversos en el mercado, produciendo desequilibrios que llevan a la formación de burbujas. Así mismo se han detectado comportamientos no acordes con la hipótesis de racionalidad de los agentes en la fase de rotura de la burbuja manifestados en el comportamiento asimétrico respecto a la fase descendente de la misma. El conocimiento de estos mecanismos abre una vía para el diseño de políticas, herramientas e instrumentos que permitan la regulación del sistema así como mecanismos de cobertura de riesgos que ayuden a estabilizar el sistema actuando sobre las causas de su inestabilidad.